أكدت الهيئة العامة للعقار على أن نظام المساهمات العقارية يستهدف تنظيم نشاط المساهمات العقارية، ورفع مستوى الشفافية والإفصاح فيه، وحماية حقوق جميع أطراف المساهمة العقارية.
ووفقا لمواد النظام التي نشرتها جريدة أم القرى الرسمية اليوم (الجمعة)، فإنه ودون إخلال باختصاصات الجهات الحكومية الأخرى، تتولى الهيئة العامة للعقار تنظيم نشاط المساهمات العقارية وفقاً لما يحدده النظام واللائحة، ولها على وجه خاص ما يأتي: إصدار الترخيص وتعديله وإلغاؤه، وتحدد اللائحة الشروط والمتطلبات والإجراءات اللازمة لذلك، تصنيف المساهمات العقارية بحسب الحجم أو النوع أو الموقع، ووضع الشروط والمتطلبات الملائمة والمدد الزمنية للمساهمة العقارية بحسب تصنيفها، وضع شروط تأهيل وتصنيف المطورين العقاريين لغرض طرح المساهمات العقارية، وضع شروط تأهيل وتصنيف ممارسي نشاط المساهمات العقارية، وضع أسس تحدد استحقاقات المرخص له نظير أتعابه، وما يتقاضاه من عمولات، الرقابة والإشراف على المساهمات العقارية، كما أن للهيئة الاستعانة بأي جهة حكومية أخرى أو بالقطاع الخاص؛ للقيام بأي مهمة مسندة إليها بموجب النظام أو اللائحة.
ونص نظام المساهمات العقارية على أنه لا يجوز طرح المساهمة العقارية ولا الإعلان عنها ولا تسويقها ولا جمع الأموال لها إلا بعد موافقة هيئة السوق المالية والحصول على ترخيص من الهيئة العامة للعقار -وفقاً لأحكام النظام واللائحة- وذلك بعد التحقق مما يأتي: أن يكون العقار محل المساهمة العقارية مملوكاً بموجب صك ملكية ساري المفعول، ثابتة سلامته، بناءً على إفادة من الجهة التي أصدرته، أن يكون العقار محل المساهمة العقارية حاصلاً على الموافقات اللازمة لتطويره من الجهات المختصة، وذلك وفقاً لما تحدده اللائحة.
ويجب أن يكون المرخص له مؤهلاً ومصنفاً من الهيئة العامة للعقار لممارسة نشاط المساهمات العقارية وفقاً لما تحدده اللائحة، ويحدد رأس مال المساهمة العقارية، الذي على أساسه يُحتسب عدد الحصص ومقدارها، من خلال التكلفة التقديرية من قبل جهة تقييمية مرخصة، بعد موافقة الهيئة وهيئة السوق المالية وفقاً لما تحدده اللائحة التنفيذية للنظام، كما أن للهيئة العامة للعقار اشتراط إضافة مبلغ احتياطي إلى رأس مال المساهمة العقارية بما لا يتجاوز ١٥% من تكلفتها التقديرية، وذلك لمقابلة أي مصاريف إضافية غير متوقعة، ويكون التصرف بالمبلغ الاحتياطي بموافقة جمعية المساهمين، وتحدد اللائحة الشروط اللازمة لذلك، وكيفية إعادته للمساهمين في حال عدم التصرف به.
ووفقا للنظام، يحق للمساهم الاشتراك في المساهمة العقارية، بحصة عينية أو نقدية، وتحدد اللائحة التنفيذية للنظام نوع الحصة العينية والشروط الواجب توافرها فيها، ويقسم رأس مال المساهمة العقارية إلى حصص متساوية القيمة والحقوق، وتكون مسؤولية المساهمين في حدود ما يملكون من حصص في المساهمة العقارية، كما تقوم هيئة السوق المالية بتنظيم سجل المساهمين الخاص بالمساهمة العقارية، في حين لا يجوز الإقراض من رأس مال المساهمة العقارية، ويجوز الاقتراض بضمان أموال أو أصول المساهمة العقارية على أن يتم تضمين اتفاقية المساهمة ذلك، وتحدد اللائحة الاشتراطات المنظمة لذلك، ويكون صافي أصول المساهمة العقارية من أصول ثابتة نقدية وعينية أو حقوق لدى الغير؛ مملوكة للمساهمة العقارية، وليس لدائني المساهمين أو المرخص له أو مدير المساهمة العقارية أي حق في أموال المساهمة العقارية أو أصولها عدا ما يملكونه من الحصص في المساهمة العقارية.
ويجب ألا تقل نسبة المرخص له في المساهمة العقارية عن النسبة التي تحددها اللائحة التنفيذية للنظام، وأن يحتفظ لنفسه بملكية هذه النسبة حتى انقضاء المساهمة العقارية، فيما يجوز لبقية المساهمين في المساهمة العقارية التصرف بحصصهم وفق الشروط التي تحددها اللائحة.
وفي ما يتعلق بإدارة المساهمة العقارية، يكون المرخص له هو المسؤول عن جميع ما يتعلق بالمساهمة العقارية تجاه المساهم والهيئة العامة للعقار، وهيئة السوق المالية، وأي من الجهات الحكومية ذات العلاقة، والغير. وتحدد اللائحة التنفيذية للنظام اختصاصات المرخص له، وحدود مسؤولياته، وعلى المرخص له الالتزام بالإشراف على أعمال مدير المساهمة العقارية، وتمكينه من القيام بواجباته، ويفتح المرخص له حساب ضمان في أحد البنوك المرخص لها باسم المساهمة العقارية، وتضع الهيئة العامة للعقار -بالتنسيق مع البنك المركزي السعودي- الضوابط اللازمة لحساب الضمان.
ووفقا لنظام المساهمات العقارية، تقوم هيئة السوق المالية بتنظيم إصدار شهادة المساهمة العقارية التي تثبت تملك المساهم حصة في المساهمة العقارية، وتكتسب المساهمة العقارية الشخصية الاعتبارية بصدور الترخيص من قبل الهيئة، وتكون خاضعة لأحكام النظام واللائحة التنفيذية، ويجب على المرخص له تعيين محاسب قانوني واستشاري هندسي لكل مساهمة عقارية. وتحدد اللائحة شروط ومتطلبات ومسؤوليات ومهمات وآلية عمل كل منهما وما يترتب عليه في ما يتعلق بالمساهمات العقارية، ويدير المساهمة العقارية مدير المساهمة العقارية الذي يُعيّنه المرخص له. وتحدد اللائحة اشتراطات ومتطلبات مدير المساهمة العقارية وصلاحياته ومهماته ومسؤولياته.
ويحق للمرخص له وللهيئة العامة للعقار ولجمعية المساهمين، عزل مدير المساهمة العقارية وفق ما تحدده اللائحة التنفيذية لنظام المساهمات العقارية في حال إساءته استخدام صلاحياته أو إخلاله بتنفيذ التزاماته، ولا يخل ذلك بأي عقوبة قد تفرض عليه جراء ذلك، كما أنه ودون إخلال بما نصّت عليه المادة (الرابعة عشرة) من النظام، لا يجوز للمرخص له ولا لمدير المساهمة العقارية اتخاذ أي قرار أو إجراء إذا كان هناك تعارض مصالح قائم أو محتمل في هذا القرار أو الإجراء. وتحدد اللائحة طريقة التعامل مع حالات تعارض المصالح.
وحول ما يخص «جمعية المساهمين»، يكون للمساهمة العقارية جمعية تتشكل من جميع المساهمين المسجلين في سجل المساهمة العقارية. وتحدد اللائحة التنفيذية للنظام اختصاصات الجمعية، وتنعقد اجتماعات الجمعية بدعوة من المرخص له أو مدير المساهمة العقارية أو مساهمين يمثلون 10% من رأس مال المساهمة العقارية، أو بطلب من الهيئة العامة للعقار، ويحدد في الدعوة للاجتماع مكان انعقاده، ويرأس المرخص له -أو من يمثله- الجمعية، ويحق لجميع المساهمين حضور اجتماعات الجمعية.
كما أنه لا يكون اجتماع الجمعية «الأول» صحيحاً إلا إذا حضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عن ثلثي رأس مال المساهمة العقارية، وإذا لم يتوافر النصاب اللازم لعقد اجتماع الجمعية «الأول»، وجهت الدعوة إلى اجتماع ثانٍ يعقد خلال الأيام الـ15 التالية للاجتماع «الأول»، ولا يكون الاجتماع «الثاني» صحيحاً إلا إذا حضره مساهمون يمثلون ما لا يقل عن نصف رأس مال المساهمة العقارية.
وتصدر قرارات الجمعية في الاجتماعين «الأول» و«الثاني» بأغلبية الحصص الممثلة في الاجتماع، وفي حال تساوي الأصوات يعاد التصويت مرة أخرى. وإذا لم يتوافر النصاب اللازم في الاجتماع «الثاني»، وجهت الدعوة إلى اجتماع «ثالث» يعقد خلال الأيام السبعة التالية للاجتماع «الثاني»، ويكون الاجتماع صحيحاً أياً كانت نسبة الحصص الممثلة فيه بشرط ألا يقل عدد الحضور عن ثلاثة أشخاص، وتصدر قرارات الجمعية بأغلبية حصص الممثلين في الاجتماع.
ويجوز عقد اجتماعات جمعية المساهمين والتصويت على قراراتها؛ بواسطة وسائل التقنية الحديثة التي تحددها اللائحة.
وفي ما يخص انقضاء المساهمة العقارية، فلا يجوز بيع أصول المساهمة العقارية إلا بعد تقييم الأصول من مقيمين معتمدين وفقاً لنظام المقيمين المعتمدين، ووفقاً لما تحدده اللائحة من إجراءات، ويعدّ باطلاً أي تصرف ينطوي على إخلال بما نصّت عليه هذه المادة، ويكون بيع أصول المساهمة العقارية بإحدى الطرق الآتية: البيع بمزاد علني، البيع المباشر لكامل أو لجزء من المساهمة العقارية، أي طريقة أخرى تحددها اللائحة.
وتحتفظ المساهمة العقارية بالشخصية الاعتبارية بالقدر اللازم لتصفيتها، وتنقضي بإحدى الحالات الآتية: بيعها وفقاً لأحكام النظام واللائحة، انقضاء المدة المحددة لها ما لم تُمدد وفقاً لأحكام النظام واللائحة، استحالة تحقق الغرض الذي أسست من أجله، إلغاؤها وفقاً لأحكام النظام واللائحة، صدور حكم قضائي نهائي بتصفيتها. ويجب أن تودع جميع العوائد المالية المتعلقة بالمساهمة العقارية مباشرة في حساب الضمان.
وحول المخالفات والعقوبات، نص نظام المساهمات العقارية، على أن يتولى ضبط ما يقع من مخالفات لأحكام النظام أو اللائحة التنفيذية له، موظفون من الهيئة العامة للعقار ومن أي جهة أخرى ترى الهيئة الاستعانة بموظفيها، يصدر بتعيينهم قرار من الرئيس بعد موافقة جهاتهم. ولمسؤولي الضبط دخول المواقع والمشاريع المتعلقة بالأنشطة المشمولة بالنظام بما فيها مقر المرخص له، وعليهم ضبط المخالفات والتحفظ على المستندات والوثائق والأدلة المتعلقة بها وفقاً لإجراءات الضبط الصادرة عن الهيئة ويكونون تحت إشراف الهيئة، ولهم الاستعانة بالجهات الأمنية عند الحاجة. وتحدد اللائحة طريقة عملهم، وصلاحياتهم، ومكافآتهم.
ويعاقب كل من يخالف أياً من أحكام النظام أو اللائحة التنفيذية له بواحدة أو أكثر من العقوبات الآتية: الإنذار، إيقاف الترخيص مدة لا تزيد على «سنة»، إلغاء الترخيص، غرامة لا تزيد على 10 ملايين ريال، منع المرخص له أو مدير المساهمة العقارية من القيام -مستقبلاً- بأي عمل مرتبط بالمساهمات العقارية لمدة لا تتجاوز 10 سنوات، ويصدر المجلس جدولاً يتضمن تصنيفاً للمخالفات والعقوبات المقررة لها.
وتُكوَّن بقرار من رئيس الهيئة العامة للعقار لجنة أو أكثر لا يقل عدد أعضائها عن ثلاثة ويسمى أحدهم رئيساً، ويكون من بينهم مستشار شرعي أو نظامي؛ تتولى النظر في المخالفات وإيقاع العقوبات المنصوص عليها في المادة «32» من النظام، وذلك بحسب نوع المخالفة المرتكبة وجسامتها ومدى تأثيرها، ويعتمد قرار اللجنة من رئيس الهيئة أو من يفوضه بذلك. ويصدر الرئيس قواعد عمل اللجنة وتحديد مكافآت أعضائها.
كما يجوز التظلم من قرار اللجنة المنصوص عليها في المادة «33» من النظام أمام المحكمة الإدارية خلال 60 يوماً من تاريخ الإبلاغ بالقرار، كما أنه ودون إخلال بأي عقوبة منصوص عليها في أي نظام آخر، يعاقب بالسجن مدة لا تزيد على ثلاث سنوات، كل من يخالف أياً من أحكام المواد الآتية: «4، 21، 27، 30» من النظام، وتحال إلى النيابة العامة؛ للتحقيق فيها، والادعاء فيها أمام المحكمة المختصة.
ونصت المادة «36» من النظام على أنه ودون إخلال باختصاصات الهيئة العامة للعقار، تنظم هيئة السوق المالية بالاتفاق مع الهيئة ما يتعلق بجمع الأموال لغرض طرح المساهمة العقارية، فيما نصت المادة «37» على أن يصدر المجلس اللائحة بالاتفاق مع هيئة السوق المالية، وذلك خلال 120 يوماً من تاريخ صدور النظام، ويعمل بها من تاريخ العمل به، ووفقا للمادة «38»، ينشر النظام في الجريدة الرسمية، ويعمل به بعد 120 يوماً من تاريخ نشره، ويلغي كل ما يتعارض معه من أحكام.